下面是小编为大家整理的从供需十五个约束看地产细节&战”疫“系列十四：地产如何带着镣铐跳舞（精选文档）,供大家参考。
一、需求侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整
.................................................................................................................... 6 （一）首付比例与限贷
.................................................................................................................................................... 6 （二）房贷利率
................................................................................................................................................................ 7 （三）住房按揭贷款的额度管控
.................................................................................................................................... 7 （四）限购、人才新政、落户放开
................................................................................................................................ 8 （五）月供收入比
.......................................................................................................................................................... 10 （六）限售政策
.............................................................................................................................................................. 10 （七）交易环节税费
...................................................................................................................................................... 10 （八）住房公积金的使用
.............................................................................................................................................. 10 （九）财政补贴
.............................................................................................................................................................. 11 二、供给侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整
.................................................................................................................. 12 （一）融资支持
.............................................................................................................................................................. 12 （二）拿地相关支出
...................................................................................................................................................... 12 （三）预售证发放
.......................................................................................................................................................... 13 （四）预售资金监管
...................................................................................................................................................... 13 （五）商住比例
.............................................................................................................................................................. 14 （六）限价政策
.............................................................................................................................................................. 14 三、附录：
.............................................................................................................................................................................. 15 （一）各类地产政策主管机构与适用法律法规一览
................................................................................................... 15 （二）地产融资政策梳理
.............................................................................................................................................. 15 目
录
图表 1 个人住房贷款历年新增额
........................................................................................................................................ 8 图表 2 限购城市名单梳理
.................................................................................................................................................... 9 图表 3 中国城市城区人口排名
............................................................................................................................................ 9 图表 4 个人住房买卖环节需要缴纳的主要税种
.............................................................................................................. 10 图表 5 房产+地产+保障性住房三项每年新增贷款情况
.................................................................................................. 12 图表 6 各类政策主管机构与主要适用的法律法规
.......................................................................................................... 15 图表目录
前言：
受疫情影响，今年财政压力加大，稳增长诉求提升，但基建独木难支，地产政策必然要边际放松。地产与基建成为为数不多的直接抓手。从宏观调控者角度思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来。
那么为了努力去接近最佳政策结果，地产供给端（地产开发商）一定不可以大比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅 12 个月，远低于 2014 年的 24 个月），否则未来疫情后的需求侧松动只会带来更加剧烈的供不应求，从而造成即便是很轻微的政策松动也会带来房价上涨的尴尬局面。
因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度过难关。二是对于需求侧，通过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。但无论是供给侧、还是需求侧，放松的方式要么是隐性的，要么是“一城一策”的方式，短期内很难出现全国范围内，自上而下的放松政策，仍需有房住不炒的预期管理（压住房价预期），所以房住不炒与地产政策的边际松动是大概率共存的，不矛盾。
因而，一方面我们需保持对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、个别银行已经出台相关政策，以促进房地产市场健康稳定发展）。另一方面，也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可以自行调整的空间。
我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、“房住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更加清晰简明。其中需求侧相关的有九点：分别是首付比例与限贷、房贷利率、住房按揭贷款的额度管控、月供收入比、限售政策、限购与人才新政及落户放开、交易环节税费、住房公积金、财政补贴。供给侧相关的有六点：分别是融资支持、拿地相关支出、预售证发放、预售资金监管、商住比例调整、限价政策。
在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前提下，各类政策的灵活调整空间见如下分析。我们判断，短期内，供
给端六大约束中，四大约束较为容易调整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。需求侧九大约束中，两大约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、政府补贴）。
具体细节及部分定量的测算，参见如下：在需求侧：
第一，首付比例与限贷，各地有一定调整可能，调整空间主要为非限购城市将首付比例 30%降为 20%。央行的要求 是，在非限购城市，首套房最低首付比例可以调整至 20%。二套房最低首付比例为 30%。可以对第三套房发放贷款。在限购城市，首套房最低首付比例可以调整至 30%，二套房最低首付比例为 50%，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。此外，对拥有首套房且已经结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金 融机构执行首套房贷款政策。部分实行更加严格的限贷政策的城市或者银行机构，可以将最低首付比例调整至央行 规定的这一最低要求。目前，据新闻报道，浙商银行可能在非限购地区下调首套房首付比例要求（从 30%降为 20%，非限购城市目前各家银行执行的首套房首付比例基本 30%左右）。
第二，新增房贷利率，各地有一定调整可能，调整空间在 40 个基点以上（不考虑 5 年期 LPR 下行）。央行规定了 （新增房贷）全国首套及第二套个人住房贷款利率的下限（首套房贷款利率不低于 5 年期 LPR；二套房贷款利率不低于 5 年期 LPR+60 个基点）。根据融 360 对全国 35 个重点城市房贷利率的监测数据，2020 年 1 月，全国首套房贷款平均利率为 5.51%，高于 5 年期 LPR（1 月为 4.8%）71 个基点，二套房贷款平均利率为 5.82%，高于 5 年期 LPR 102个基点。按照央行规定，目前各地房贷利率至少还有 40 个基点以上的下行空间。
第三，住房按揭贷款的额度管控，较为容易调整，调整空间为：2020
年新增个人住房贷款高于
2019
年新增额
0.6万亿以上，拉动商品房销售额增速
6%左右。如果监管层以隐性的方式指导各地适度扩大对居民住房贷款的发放， 2020 年新增住房贷款可以达 5.05 万亿左右，比 2019 年的 4.4 万亿，高出 0.6 万亿左右。若一半用于新房销售，可以拉动商品房销售额增速 6%左右。
第四，限购、人才新政、落户放开，较为容易调整，调整空间为非热点城市放开限购，热点城市通过人才新政与落户放开的方式放开限购。目前全国至少有 48
个城市有限购政策，集中在长三角、珠三角、京津冀。住建部划定了 16 个城市作为热点城市，严控房价，这 16 个城市可能很难放开限购政策。其他 30 多个城市有放松限购的可能。人才新政与落户放开给一、二线城市打开了限购的突破口。部分热点城市如苏州、无锡、合肥、济南、厦门等，城区人口在 500 万以下，可以通过放开落户限制的方式适度达到放开限购的目的。
第五，月供收入比，较难调整，基本没有调整空间。原银监会 2004 年规定的“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下（含 50%）”，至今未做更改，各地调整空间有限。
第六，限售政策，较为容易调整，调整空间为放开限售。限售政策起于 2017 年，厦门率先出台，随后各地纷纷响应。出台限售政策的城市远远多于出台限购政策的城市，且完全由各地政府自行把握。可能会有多个城市陆续放开限售。
第七，交易环节税费，较难调整，基本没有调整空间。交易环节至少涉及增值税、契税、个人所得税等，各地对此基本没有任何调整空间。
第八，住房公积金的使用，较为容易调整，调整空间为增加贷款额度、降低住房公积金首付比例，是否允许住房公积金用于二套房贷款。各地（地级市及以上）对住房公积金政策可以调整的空间较大，可以自行决定首付比例、贷款额度、是否可以用于二套房贷款等。目前住建部的硬性规定较松（首套房首付不低于 20%，二套房已结清首套房贷款首付不低于 20%。二套房未结清首套房贷款首付不低于 40%。月供收入比可以在 50%-60%，最长贷款期限可以达 30 年），各地可以调整的空间较大。
第九，政府补贴，较为容易调整，调整空间为各地根据自己财政状况，决定补贴力度。由于我国实行一级政府一级预算，各地可以自行根据财政状况对购房者予以财政补贴。
在供给侧：
第一，融资支持，较为容易调整，调整空间为：2020 年新增地产信贷额度高于 2019 年 1 万亿以上，带动地产投资增 长
8.6%。地产商可以获得的融资渠道较多（银行信贷，公司债、企业债等信用债，股票融资，信托、委托贷款等）。
2016 年以来监管收紧的背景下，各类融资政策管控都偏严。自上而下不作调整的情况下，可能会首先选择在信贷端做适当放松（便于管控）。我们参考历年地产三项贷款（房产开发贷、土地开发贷、保障性住房开发贷）占每年新增贷款的比例，假设 2020 年信贷端做适当放松，地产新增贷款有望达 2.5 万亿，比 2019 年高出 1 万亿以上。带动房地产商开发资金来源增长 6.4%，地产投资增长 8.6%。
第二，拿地相关支出，较为容易调整，调整空间为将竞买保证金支付比例、土地出让金支付首付比例、余款缴纳期限降至国家规定的最低要求，有望节约今年的地产开发商资金 4000 亿元以上（延至明年交）。原国土部对竞买保证金支付比例（不低于 20%）、土地出让金首付比例（不低于 50%）、余款缴纳期限（1 年内）都做了明确规定。各 地难以突破这一规定。但由于...